Le nouveau droit des biens est entr\u00e9 en vigueur le 1er septembre 2021. Dans cet article, nous examinons quelques-unes des innovations et des pr\u00e9occupations auxquelles le praticien du droit a \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n
Transcription des droits de pr\u00e9f\u00e9rence, de pr\u00e9emption et d\u2019option <\/strong><\/p>\n Le Livre 3 du Code civil a ajout\u00e9 un certain nombre d\u2019actes qui peuvent \u00eatre transcrits dans les registres des hypoth\u00e8ques. Il s\u2019agit notamment des actes conf\u00e9rant un droit de pr\u00e9f\u00e9rence, de pr\u00e9emption ou d\u2019option sur un bien immobilier, \u00e0 condition que le droit en question ait \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 \u00e0 partir du 1er juillet 2022.<\/p>\n La transcription dans les registres des hypoth\u00e8ques rend ces droits opposables aux tiers, pour autant qu\u2019ils aient \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s \u00e0 partir du 1er juillet 2022. Par cons\u00e9quent, les tiers sont r\u00e9put\u00e9s inform\u00e9s de l\u2019existence du droit de pr\u00e9f\u00e9rence, de pr\u00e9emption ou d\u2019option par la transcription. Lorsqu\u2019ils ignorent cependant le droit en question, ils se rendent coupables de tierce-complicit\u00e9 \u00e0 la rupture du contrat en question. Il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de d\u00e9montrer leur mauvaise foi r\u00e9elle. Pour qu\u2019un droit de pr\u00e9f\u00e9rence, de pr\u00e9emption ou d\u2019option soit transcrit dans les registres des hypoth\u00e8ques, il doit \u00eatre formalis\u00e9 dans un acte authentique.<\/p>\n Dur\u00e9e du droit de superficie, d\u2019emphyt\u00e9ose et d\u2019usufruit<\/strong><\/p>\n Le l\u00e9gislateur a unifi\u00e9 la dur\u00e9e maximale du droit de superficie et du droit d\u2019emphyt\u00e9ose. Les deux droits d\u2019usage r\u00e9els ont une dur\u00e9e maximale de 99 ans. Les r\u00e8gles relatives \u00e0 la dur\u00e9e de l\u2019usufruit ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 align\u00e9es: un usufruit dure au maximum 99 ans, sauf si la personne physique dans le chef de laquelle il est \u00e9tabli vit plus longtemps. En outre, la dur\u00e9e minimale du droit d\u2019emphyt\u00e9ose a \u00e9t\u00e9 ramen\u00e9e \u00e0 15 ans. <\/p>\n Entretien et r\u00e9parations dans le contexte d\u2019un droit d\u2019usufruit<\/strong><\/p>\n Modification de la r\u00e9partition de la charge d\u2019entretien et des r\u00e9parations entre l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire<\/strong><\/p>\n Les r\u00e9parations \u00e0 la charge de l\u2019usufruitier et du nu-propri\u00e9taire ont \u00e9t\u00e9 red\u00e9finies dans le Livre 3. Auparavant, les grosses r\u00e9parations \u00e0 charge du nu-propri\u00e9taire \u00e9taient \u00e9num\u00e9r\u00e9es de mani\u00e8re limitative, tandis que l\u2019usufruitier \u00e9tait responsable de toutes les autres r\u00e9parations, \u00e0 savoir les r\u00e9parations d\u2019entretien. Pour \u00e9viter que les \u00e9num\u00e9rations deviennent obsol\u00e8tes, le nouveau droit des biens utilise des descriptions ouvertes. Ainsi, les r\u00e9parations \u00e0 la charge de l\u2019usufruitier ne constituent plus la cat\u00e9gorie r\u00e9siduelle. Si on le souhaite, il est possible de d\u00e9roger \u00e0 cette r\u00e9partition l\u00e9gale par contrat.<\/p>\n Selon le Livre 3 du Code civil, les grosses r\u00e9parations comprennent d\u00e9sormais, outre les r\u00e9parations structurelles, les r\u00e9parations dont le co\u00fbt exc\u00e8de manifestement les fruits du bien.<\/p>\n Les contrats de bail dans un contexte B2B (par exemple, pour la location de bureaux ou d\u2019entrep\u00f4ts) font parfois r\u00e9f\u00e9rence aux disposition l\u00e9gislative relatives \u00e0 l\u2019usufruit pour r\u00e9partir l\u2019entretien et les r\u00e9parations entre le preneur et le bailleur. Lorsque l\u2019on se r\u00e9f\u00e8re aux grosses r\u00e9parations telles que d\u00e9finies \u00e0 l\u2019article 3.154, \u00a7 1 du Code civil (plut\u00f4t que les articles 605-606 de l\u2019ancien Code civil), la nouvelle description doit \u00eatre prise en compte.<\/p>\n Obligation de contribution de l\u2019usufruitier <\/strong><\/p>\n Le nu-propri\u00e9taire doit effectuer les grosses r\u00e9parations apr\u00e8s avoir consult\u00e9 l\u2019usufruitier. Depuis l\u2019introduction du Livre 3 du Code civil, le nu-propri\u00e9taire peut exiger de l\u2019usufruitier qu\u2019il contribue proportionnellement au co\u00fbt de ces r\u00e9parations. Cette contribution est d\u00e9termin\u00e9e proportionnellement \u00e0 la valeur de l\u2019usufruit par rapport \u00e0 la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Obligations imm\u00e9diatement exigibles<\/strong><\/p>\n Tant les obligations d\u2019entretien et de r\u00e9paration de l\u2019usufruitier que celles du nu-propri\u00e9taire sont des obligations imm\u00e9diatement exigibles en vertu du Livre 3 du Code civil. Elles peuvent d\u00e9j\u00e0 \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es pendant la dur\u00e9e de l\u2019usufruit conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 3.155 du Code civil. L\u2019obligation de contribution financi\u00e8re de l\u2019usufruitier est \u00e9galement une obligation imm\u00e9diatement exigibles.<\/p>\n Accession: r\u00e8gles uniformes d\u2019indemnisation <\/strong><\/p>\n Avant l\u2019introduction du Livre 3 du Code civil, il n\u2019existait pas de r\u00e8gle uniforme en mati\u00e8re d\u2019indemnisation en cas d\u2019accession, par exemple \u00e0 la fin d\u2019un droit de superficie ou d\u2019usufruit. Le nouveau droit des biens introduit un principe uniforme pour d\u00e9terminer le montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019accession, \u00e0 savoir celui de l\u2019enrichissement injustifi\u00e9. Toutefois, les parties peuvent s\u2019\u00e9carter contractuellement de cette r\u00e8gle en excluant une indemnit\u00e9 d\u2019accession ou en convenant d\u2019une indemnit\u00e9 diff\u00e9rente.<\/p>\n Contrairement \u00e0 ce qui \u00e9tait le cas avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur du Livre 3, le propri\u00e9taire d\u2019un bien grev\u00e9 d\u2019un droit d\u2019emphyt\u00e9ose est \u00e9galement tenu de payer cette indemnit\u00e9 (\u00e9galement en vertu de l’enrichissement injustifi\u00e9) \u00e0 la fin de l\u2019emphyt\u00e9ose. Si les parties souhaitent exclure l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019accession, elles doivent inclure une clause contractuelle \u00e0 ce sujet.<\/p>\n Ancrage l\u00e9gal de la doctrine en mati\u00e8re de troubles de voisinage <\/strong><\/p>\n Avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur du Livre 3 du Code civil, la doctrine des troubles de voisinage n\u2019avait pas de base l\u00e9gale expresse. Cette doctrine \u00e9tait issue de la jurisprudence et s\u2019appuyait notamment sur l\u2019article 544 de l\u2019ancien Code civil. L\u2019article 3.101 du Code civil a codifi\u00e9 la jurisprudence dominante en mati\u00e8re de troubles de voisinage. En outre, l\u2019article 3.102 du Code civil pr\u00e9voit la possibilit\u00e9 d\u2019intenter une action en pr\u00e9vention des troubles de voisinage \u00e0 titre pr\u00e9ventif. Cette possibilit\u00e9 est toutefois soumise \u00e0 des conditions strictes. Il faut qu\u2019un bien immobilier pr\u00e9sente des risques graves et manifestes de s\u00e9curit\u00e9, de sant\u00e9 ou de pollution pour un bien voisin.<\/p>\n Droit transitoire<\/strong><\/p>\n Le nouveau droit des biens s\u2019appliquera \u00e0 tous les actes et faits juridiques survenus \u00e0 partir du 1er septembre 2021.<\/p>\n Toutefois, il est possible de rendre le Livre 3 du Code civil contractuellement applicable aux contrats d\u00e9j\u00e0 conclus avant le 1er septembre 2021. Cela semble utile surtout pour les contrats \u00e0 long terme. Dans ce cas, il est pr\u00e9f\u00e9rable de v\u00e9rifier que cela n\u2019entra\u00eene pas de modifications ind\u00e9sirables de votre contrat. Si n\u00e9cessaire, des clauses contractuelles peuvent \u00eatre pr\u00e9vues qui d\u00e9rogent aux dispositions du Livre 3, dans la mesure o\u00f9 il ne s\u2019agit pas de dispositions de droit imp\u00e9ratif ou d\u2019ordre public.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le nouveau droit des biens est entr\u00e9 en vigueur le 1er septembre 2021. Dans cet article, nous examinons quelques-unes des innovations et des pr\u00e9occupations auxquelles le praticien du droit a \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1368,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[],"class_list":["post-1993","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-partnerblog-fr"],"blocksy_meta":[],"acf":[],"yoast_head":"\n