Rénovations énergétiques dans les trois régions

Dans le cadre de la lutte contre le changement climatique, l'Union européenne a formulé des objectifs ambitieux pour réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre. En vue de la neutralité climatique d'ici 2050 et d'une réduction intermédiaire des émissions de CO² d'ici 2030, ces objectifs sont fixés dans la loi européenne sur le climat.

L'un des facteurs contribuant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre est la durabilisation du parc immobilier. Les bâtiments mal isolés ont un impact sur la consommation d'énergie et l'utilisation de combustibles fossiles a une influence négative sur le climat.

Conformément aux objectifs climatiques européens, la Région flamande a pris une initiative législative en 2022 pour promouvoir la durabilisation des bâtiments, conformément à son Plan énergie et climat. La Région de Bruxelles-Capitale a suivi en 2023 avec sa propre réglementation. Dans la Région wallonne, un avant-projet de décret a été rédigé et dont le processus parlementaire doit encore être suivi.

Bien qu'il n'y ait pas d'uniformité dans les règles et les procédures, l'obtention d'un certificat de performance énergétique est obligatoire dans chaque région. Les trois régions exigent également des rénovations énergétiques obligatoires pour les bâtiments ayant une faible performance énergétique, qui doivent être effectuées de manière progressive ou non, ainsi que l'implémentation de sources d'énergie durables.

Pour offrir un soutien supplémentaire, les trois régions prévoient diverses mesures de soutien telles que des primes, des prêts énergétiques (avec ou sans intérêt) et un accompagnement pour les projets de rénovation.

1. Région flamande

1.1. Certificat PEB

Le certificat de performance énergétique (« PEB ») est un certificat établi par un expert en énergie, qui fournit des informations sur performance énergétique d'un bâtiment, avec des recommandations pour améliorer la performance énergétique et réduire les émissions de gaz à effet de serre. La performance énergétique d'un bâtiment est exprimée en termes d’un consommation d'énergie théorique en kWh/m² par an. Dans la Région flamande, la délivrance d'un certificat PEB est obligatoire lors du transfert ou de la constitution d'un droit réel (droit de superficie ou d'emphytéose) ou de la location d'un bien immobilier. Le certificat PEB est valable dix ans.

1.2. Obligation de rénovation

a. Non résidentiel

En vertu de l'Arrêté du gouvernement flamand du 9 juillet 2021 modifiant l'Arrêté relatif à l’énergie du 19 novembre 2010, en ce qui concerne l'introduction d'une obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels et les dispositions relatives au certificat de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels, dont les dispositions sont intégrées dans le Décret sur l’énergie, une obligation de rénovation s'applique depuis le 1^er janvier 2022 aux acquéreurs d'un droit réel sur un bâtiment non résidentiel si le bâtiment ne satisfait pas aux niveaux minimaux de performance énergétique.

Les bâtiments non résidentiels sont ceux dont la fonction principale est, entre autres, de servir de bureaux, de commerces, d'établissements de restauration et d'hébergement touristique.

Sont exclus : des bâtiments isolés d'une surface utile totale de moins de 50 m², des bâtiments temporaires utilisés en principe pendant moins de deux ans, des bâtiments utilisés pour des services religieux et des activités religieuses, des bâtiments industriels, des ateliers, des entrepôts pour usage non industriel et des bâtiments agricoles non destinés à l’habitation. Un bâtiment à usage mixte est considéré comme un bâtiment non résidentiel lorsque la fonction non résidentielle représente au moins 50 % de la surface utile.

Les bâtiments non résidentiels doivent, dans les cinq ans suivant la passation de l'acte authentique d'acquisition ou la constitution d’un droit de superficie ou d'emphytéose, répondre aux niveaux minimaux de performance énergétique suivants :

• Isolation minimale de la toiture: si, lors de la signature de l’acte, l’isolation de la toiture n’atteint pas une valeur R minimale de 0,75 m²K/W, il convient d’installer une isolation de la toiture atteignant une valeur U maximale de 0,24W/m²K;
• Vitrage à haut rendement: le simple vitrage doit être remplacé par un vitrage dont la valeur U maximale est de 1W/m²K;
• Toute installation de chauffage central qui a plus de 15 ans lors de la signature de l’acte authentique doit être remplacée par un nouveau générateur de chaleur, sauf s’il peut être démontré que l’installation de chauffage des locaux répond aux exigences minimales d’installation pour la rénovation, telles que décrites à l’annexe XII de l’Arrêté sur l’énergie du 19 novembre 2010.
  Aucune nouvelle chaudière à mazout ne  peut être placée si un réseau de gaz naturel passe dans la rue;
• Les systèmes de refroidissement qui ont plus de 15 ans lors de la signature de l’acte authentique et qui utilisent des fluides frigorigènes à base de substances appauvrissant la couche d’ozone ou des fluides frigorigènes dont le PRP est d’au moins 2.500 doivent être remplacés par des systèmes de refroidissement n’utilisant pas de tels fluides frigorigènes.

Ces mesures constituent la base de l’obligation de rénovation ; en outre, en fonction de la surface du bâtiment, les mesures de rénovation énergétique suivantes doivent également être mises en œuvre:

• Lors du transfert en pleine propriété ou de la constitution d’un droit de superficie ou d'emphytéose sur une petite unité non résidentielle, c'est-à-dire des parties de bâtiment d'une surface utile maximale de 500 m², un certificat PEB avec classe énergétique C doit être obtenu dans les cinq ans suivant la passation de l'acte authentique. En alternative, on peut opter pour atteindre une part minimale de 5 % d'énergie renouvelable
• Les grandes unités de construction non résidentielles (qui ne sont pas « petites ») qui sont cédées en pleine propriété ou qui font l’objet d’un bail emphytéotique ou d’un droit de superficie au 1er janvier 2023 doivent atteindre un pourcentage minimal de 5 % d’énergie renouvelable dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature de l’acte.

b. Résidentiel
En vertu du Décret du 18 mars 2022 modifiant le Décret sur l’énergie du 8 mai 2009, cette obligation de rénovation s'applique également aux bâtiments résidentiels (maisons unifamiliales ou appartements) depuis le 1er janvier 2023. Les bâtiments résidentiels doivent, dans les cinq ans suivant la passation de l'acte authentique d'acquisition ou la constitution d’un droit de superficie ou d'emphytéose, effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour atteindre au minimum un PEB avec classe énergétique D.

En outre, le propriétaire d'une maison ou d'un appartement avec un PEB avec classe énergétique E ou F, qui transfère la propriété en pleine propriété ou constitue un droit de superficie ou d'emphytéose, doit mentionner dans la publicité correspondante qu'une obligation de rénovation s'applique au bâtiment. Cette obligation de rénovation doit également être incluse dans le contrat de vente et l'acte authentique.

Après l'exécution des travaux de rénovation ou à l'expiration du délai de cinq ans après la passation de l'acte authentique, le propriétaire, superficiaire ou emphytéote doit lui-même prendre les mesures nécessaires pour demander un nouveau certificat PEB prouvant que l'obligation de rénovation a été respectée.

1.3. Exceptions

L'obligation de rénovation ne s'applique pas aux bâtiments classés comme monuments et aux bâtiments faisant partie d'un paysage culturel historique protégé, d'un site urbain ou rural protégé ou répertoriés dans l'inventaire du patrimoine architectural. L'obligation de rénovation ne s'applique pas non plus aux constructions temporaires utilisées pendant moins de deux ans et lorsque le bâtiment est démoli dans les cinq ans suivant la passation de l'acte authentique.

1.4. Sanctions

Le non-respect de l'obligation de rénovation est sanctionné par des amendes administratives allant de 500 à 200.000 euros. Cependant, cette amende ne supprime pas l'obligation de rénovation; l'Agence flamande de l'Énergie et du Climat fixe immédiatement un nouveau délai pour se conformer à l'obligation.

2. Région de Bruxelles-Capitale

En vertu de l’ordonnance du 7 mars 2024 modifiant l'ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Energie en vue de mettre en oeuvre la stratégie de rénovation du bâti a été publiée au Moniteur belge le 22 mars 2024, dont la date d’entrée en vigueur n’a pas encore été fixée par le gouvernement de Bruxelles-Capitale et dont les dispositions sont intégrées dans le Code Bruxellois de l’Air, du Climat et de la maîtrise de l’Énergie (CoBrACE), la Région de Bruxelles-Capitale vise à réduire la consommation énergétiques des bâtiments énergivores.

L’Ordonnance prévoit trois mesures concrètes: (i) le certificat obligatoire de performance énergétique et de climat intérieur (PEB), (ii) l’obligation de rénovation énergétique pour les bâtiments ayant un mauvais score PEB et (iii) la décarbonisation des bâtiments.

Les titulaires d’un droit réel sur ces bâtiments sont tenus d’effectuer des travaux de rénovation énergétique graduellement entre 2033 et 2045, lorsque le bâtiment ne répond pas à certaines exigences minimales. Pour les nouveaux bâtiments, actuellement limités aux bâtiments résidentiels, d'autres exigences en matière de rénovation s'appliquent par rapport aux bâtiments existants. De plus, des exigences spécifiques sont en vigueur pour les bâtiments publics.

2.1. Certificat PEB

Le certificat de performance énergétique et de climat intérieur (le « certificat EPB ») est la variante bruxelloise du certificat EPC flamand, à la différence que le certificat EPB n'est pas seulement requis lors de la vente ou de la location de bâtiments, mais est désormais obligatoire pour chaque bâtiment existant, indépendamment de toute transaction.

Au plus tard cinq ans après l’entrée en vigueur de l’Ordonnance, tout titulaire d’un droit réel ((co)propriétaire, usufruitier, emphytéote et détenteur d’un droit de propriété superficiaire) sur un bâtiment doit disposer d’un certificat PEB. Le certificat PEB est valable 10 ans.

Pour une organisation efficace des certificats PEB au sein d’une copropriété, l’association des copropriétaires doit désigner un expert PEB pour préparer un certificat PEB pour chaque parcelle privée et les parties communes ou mettre à jour les certificats PEB existants. L’expert PEB prépare un rapport de synthèse des travaux à effectuer sur les parties communes.

Les bâtiments utilisés par les autorités publiques reçoivent un «certificat PEB bâtiment public» qui doit être affiché à un endroit visible par le public.

2.2. Obligation de rénovation

a. Logements existants

Les titulaires d’un droit réel sur des logements existants se trouvant dans la Région de Bruxelles-Capitale doivent satisfaire aux exigences suivantes de PEB:

• Dans les 10 ans suivant l’entrée en vigueur de l’Ordonnance et au plus tard en 2033, tous les logements doivent avoir une consommation d’énergie inférieure ou égale à 275 kWh/m² par an. Cela correspond à une classe énergétique E. Les logements avec une classe énergétique F et G doivent donc effectuer des rénovations énergétiques dans les dix ans.
• Dans les 20 ans suivant l’entrée en vigueur de l’Ordonnance et au plus tard en 2045, tous les logements doivent avoir une consommation d’énergie inférieure ou égale à 150 kWh/m² par an. Cela correspond à une classe énergétique C. Les logements dont la classe énergétique est D ou E doivent donc dans les vingt ans subir des rénovations énergétiques.
  
  Les logements appartenant à un gestionnaire de biens publics doivent se conformer à cette exigence du PEB dès 2040.

Souvent, une ou deux rénovations suffisent pour répondre aux nouvelles exigences de PEB, par exemple isoler le toit et remplacer le système de chauffage.

Dans une copropriété, la responsabilité de mise en conformité des parties communes aux nouvelles exigences du PEB incombe à l’association des copropriétaires.

b. Nouveaux bâtiments

Les titulaires d’un droit réel sur de nouveaux bâtiments (y compris des immeubles non résidentiels) se trouvant dans la Région de Bruxelles-Capitale doivent satisfaire aux exigences suivantes de PEB:

• À partir du 31 décembre 2029, tous les projets de nouvelle construction doivent répondre à l’exigence «zéro émission». Un bâtiment qui répond à l’exigence zéro émission a une performance énergétique élevée, sans la moindre consommation d’énergie ou une consommation très faible, il n’émet aucun gaz à effet de serre provenant de combustibles fossiles et ne produit pas ou une quantité très faible d’émissions opérationnelles de gaz à effet de serre.

c. Dérogations

L’Ordonnance permet d’obtenir une dérogation totale ou partielle aux exigences PEB, quand le respect de ces exigences est techniquement, fonctionnellement ou économiquement impossible. Le demandeur doit, à cet effet, introduire une demande auprès de Bruxelles Environnement, un an avant la date limite fixée.

d. Bâtiments publics

Pour donner un exemple, les autorités locales et régionales bruxelloises devraient déjà se conformer plus tôt aux exigences strictes du PEB, à condition qu’elles soient rentables, économiquement réalisables, conformes au développement durable et techniquement adaptées, et sauf dérogations attribuées:

• Avant le 1er janvier 2030, ces autorités doivent uniquement acheter ou louer des bâtiments à «zéro énergie». Un bâtiment qui répond à la consommation énergétique zéro a une consommation d’énergie très faible ou nulle, obtenue grâce à une efficacité énergétique élevée qui doit être apportée de manière considérable par des sources renouvelables.

• À partir du 1er janvier 2030, ces autorités ne peuvent acheter ou louer que des bâtiments zéro énergie.

À partir du 31 décembre 2026, les nouveaux projets de construction appartenant ou destinés à être utilisés par les autorités publiques bruxelloises doivent satisfaire à l’exigence de zéro émission et être équipés de systèmes de production adaptés d’énergie solaire.

e. Sanctions

Les bâtiments qui ne se conforment pas aux exigences PEB dans les délais prédéterminés peuvent être soumis à des amendes administratives imposées par Bruxelles Environnement.

Le montant des amendes dépend de la superficie du bâtiment et de la différence entre les exigences imposées par le PEB et le score réel du PEB. Le calcul se fait en fonction du dépassement de la norme d’isolation thermique, des installations de ventilation, de l’énergie primaire totale, du risque de surchauffe et des besoins nets.

La personne concernée peut bénéficier d’une réduction de 50% de l’amende si elle promet d’effectuer les rénovations énergétiques dans les deux ans. Si les rénovations énergétiques ne sont pas (entièrement) réalisées dans le délai fixé, alors le solde de l’amende (et au prorata, de la partie non effectuée) devra encore être payé.

Lorsque les parties communes d’une copropriété ne répondent pas aux exigences PEB, les copropriétaires individuels qui peuvent prouver qu’ils ont agi de bonne foi et qu’ils ont entrepris les étapes nécessaires pour faire approuver les travaux de rénovation énergétique par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires sont automatiquement dispensés des amendes pour leur part dans les parties communes.

2.3. Décarbonation

Un des objectifs de l’Ordonnance est d’éliminer progressivement l’utilisation des combustibles fossiles tels que le gaz naturel et le mazout.

À partir du 1er janvier 2025, tous les systèmes de chauffage des projets de construction (et à partir du 1er janvier 2030, également des bâtiments fortement rénovés) doivent répondre aux conditions suivantes:

• leurs générateurs de chaleur doivent répondre aux exigences en matière d’écoconception et leur chaleur peut uniquement être générée par de l’électricité et/ou de l’énergie provenant de sources renouvelables; et/ou
• les systèmes de chauffage doivent être raccordés sur un réseau d’énergie thermique efficace.

À partir du 1er juin 2025, l’installation d’une nouvelle chaudière à mazout sera interdite. L’installation d’une chaudière alimentée par un combustible liquide doit répondre aux conditions suivantes:

• la chaudière doit uniquement être alimentée par des combustibles liquides renouvelables (biomasse); et
• le rendement thermique et les émissions de particules doivent être équivalents à ceux d’une chaudière à condensation au gaz.

3. Région wallonne

 3.1. PEB

En Région wallonne, un certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (« PEB ») n'est actuellement obligatoire que lors de la vente ou de la location d'un bâtiment résidentiel, à l'exception de l'achat en vue de la démolition du bâtiment. Les bâtiments non résidentiels ne sont pas encore soumis à cette obligation.

À partir de 2028, un certificat PEB sera obligatoire pour chaque bâtiment existant (résidentiel ou non résidentiel), indépendamment de toute transaction.

Les bâtiments publics doivent afficher leur certificat PEB de manière visible à partir de janvier 2021.

3.2. Obligation de rénovation

La Région wallonne a élaboré le Plan Air Climat Énergie 2030 (PACE) comme cadre réglementaire. Dans le cadre du PACE, un avant-projet de décret a été rédigé, établissant un calendrier progressif pour la rénovation énergétique des logements.

Ce calendrier varie en fonction du statut du bâtiment (résidence principale du propriétaire, location actuelle, première location, etc.) et de l'occupant du bâtiment (propriétaire existant, nouvel acheteur).

Les logements loués pour la première fois doivent atteindre au moins une classe énergétique F en 2025, une classe énergétique E en 2028, une classe énergétique D en 2031 et une classe énergétique C en 2034.

Pour les logements déjà loués, l'obligation entrera en vigueur lors du changement de locataire, et ce tous les trois ans, à partir de 2027.

À partir du 1er juillet 2026, les nouveaux propriétaires d'un logement avec une classe énergétique G, F ou E doivent atteindre une classe énergétique D dans les cinq ans suivant le transfert de propriété ou la constitution d’un droit de superficie ou d'emphytéose. Le niveau minimal requis de la classe énergétique évoluera progressivement avec le temps.

Le PACE ne prévoit actuellement aucune mesure de rénovation pour les bâtiments non résidentiels. Pour éviter la délocalisation des entreprises, la Région wallonne choisit de ne pas imposer d'objectifs contraignants, mais plutôt de conclure des accords volontaires avec les entreprises visant à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050.

3.3. Décarbonation

La Région wallonne prévoit également une élimination progressive des énergies fossiles d'ici 2050 :

• À partir du 1er mars 2025, aucun nouvel appareil fonctionnant au fioul et au charbon ne pourra être installé dans les nouveaux bâtiments.
• Cette même obligation s'applique à partir du 1er janvier 2026 pour les bâtiments existants en cas de remplacement d'une ancienne installation.

Auteurs:  Jasmina Sadek (senior associate Real Estate & PPP) et Stefaan Van Dyck ( partner Corporate Real Estate)