Energetische renovaties in de drie gewesten

In het kader van de strijd tegen de klimaatverandering, heeft de Europese Unie ambitieuze doelstellingen geformuleerd om de uitstoot van broeikasgassen drastisch te verminderen. Met het oog op klimaatneutraliteit tegen 2050, en een tussentijdse reductie van CO²-emissies tegen 2030, zijn deze doelstellingen vastgelegd in de Europese Klimaatwet.

Eén van de factoren die bijdraagt tot de vermindering van de broeikasgasuitstoot is de verduurzaming van het gebouwenpark. Slecht geïsoleerde gebouwen hebben een impact op het energieverbruik en het gebruik van fossiele brandstoffen hebben een negatieve invloed op het klimaat.

In overeenstemming met de Europese klimaatdoelstellingen heeft het Vlaamse Gewest in 2022 wetgevend initiatief genomen om de verduurzaming van gebouwen te bevorderen, conform haar Energie- en Klimaatplan. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest volgde in 2023 met eigen regelgeving. In het Waalse Gewest werd een voorontwerp van decreet opgesteld dat het parlementaire proces nog moet doorlopen.

Hoewel er geen uniformiteit is in de regels en procedures, is het verkrijgen van een energieprestatiecertificaat in elk gewest verplicht. Ook vereisen de drie gewesten verplichte energetische renovaties voor gebouwen met een lage energieprestatie, die al dan niet progressief in de tijd moeten worden uitgevoerd, en de implementatie van duurzame energiebronnen.

Om extra ondersteuning te bieden, voorzien de drie gewesten diverse steunmaatregelen zoals premies, (al dan niet renteloze) energieleningen en begeleiding bij renovatieprojecten.

1. Vlaamse Gewest

1.1.  EPC

Het energieprestatiecertificaat (“EPC”) is een certificaat, opgemaakt door een energiedeskundige, dat informatie weergeeft over de energiezuinigheid van een gebouw, met aanbevelingen ter verbetering van de energieprestatie en vermindering van de broeikasgasuitstoot. De energieprestatie van een gebouw wordt uitgedrukt in een (theoretisch) energieverbruik in kWh/m² per jaar. In het Vlaamse Gewest is de opmaak van een EPC verplicht bij de overdracht of vestiging van een zakelijk recht (eigendom, opstal of erfpachtrecht) of de verhuur van een onroerend goed. Het EPC is tien jaar geldig.

1.2. Renovatieplicht

a. Niet-residentieel

Krachtens het besluit van de Vlaamse Regering van 9 juli 2021 tot wijziging van het Energiebesluit van 19 november 2010, wat betreft de invoering van een renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen en bepalingen over het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen, waarvan de bepalingen worden opgenomen in het Energiedecreet, geldt sinds 1 januari 2022 een renovatieplicht voor de verkrijgers een zakelijk recht op een niet-residentieel gebouw indien het gebouw niet voldoet aan de minimale energieprestatieniveaus. 

Niet-residentiële gebouwen zijn gebouwen die o.a. de functie als kantoor, handel, horeca en toeristische logies als hoofbestemming hebben.

Vallen daar niet onder: alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m², tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt, gebouwen gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten, industriële gebouwen, werkplaatsen, opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik en gebouwen van een landbouwgebouw die niet voor bewoning bestemd zijn.

Een gebouw met gemengde bestemming wordt beschouwd als een niet-residentieel gebouw wanneer de niet-residentiële functie minstens 50% van de bruikbare vloeroppervlakte beslaat.

Niet-residentiële gebouwen dienen binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte tot verwerving of vestiging van een opstal-of erfpachtrecht aan de volgende minimale energieprestatieniveaus te voldoen:

• Minimale dakisolatie: indien op het ogenblik van het verlijden van de akte geen minimale R-waarde van 0,75 m²K/W voor dakisolatie wordt gehaald, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24W/m²K worden geplaatst.
• Hoogrendementsglas: enkel glas moet vervangen worden door beglazing met een maximale U-waarde van 1W/m²K.
• Centrale verwarming ouder dan 15 jaar op datum van het verlijden van de authentieke akte moet vervangen worden door een nieuwe warmteopwekker, tenzij kan worden aangetoond dat de installatie voor ruimteverwarming aan de minimale installatie-eisen voor renovatie, zoals beschreven in de bijlage XII van het Energiebesluit van 19 november 2010, voldoet. Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat mag daarbij geen nieuwe stookolieketen geplaatst worden.
• Koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar op datum van het verlijden van de authentieke akte en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonlaag afbrekende stoffen of van koelmiddelen met een GWP- waarde van minstens 2.500 moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen.

Bijkomend moeten, afhankelijk van de vloeroppervlakte van het gebouw, tevens de volgende energetische renovatiemaatregelen worden geïmplementeerd:

• Bij overdracht in volle eigendom van of vestiging van een opstal- of erfpachtrecht op een kleine niet-residentiële eenheid, met name onderdelen van een gebouw met een bruikbare vloeroppervlakte van maximum 500 m², moet binnen vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte een minimaal energieprestatielabel C voorliggen. Alternatief kan men opteren om een minimaal aandeel van 5% hernieuwbare energie te behalen.
• Grote niet-residentiële gebouweenheden (“niet-klein”) die vanaf 1 januari 2023 in hun totaliteit worden overgedragen in volle eigendom of waarop een opstal- of erfpachtrecht wordt gevestigd, moeten binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte een minimaal aandeel van 5% hernieuwbare energie behalen.

b. Residentieel

Krachtens het decreet van 18 maart 2022 tot wijziging van het Energiedecreet van 8 mei 2009 geldt deze renovatieplicht sinds 1 januari 2023 ook voor residentiële gebouwen (eengezinswoningen of appartementen).  Residentiële gebouwen dienen binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte tot verwerving of vestiging van een opstal- of erfpachtrecht de nodige energetische renovatiewerken uit te voeren opdat het zou voldoen aan een minimum energieprestatielabel D.

Daarnaast geldt de verplichting voor de eigenaar van een woning of appartement met een energieprestatielabel E of F, die de woning of het appartement in volle eigendom overdraagt of daarop een opstal- of erfpachtrecht vestigt, om in de daarmee verband houdende publiciteit te vermelden dat er een renovatieplicht op het gebouw rust. Deze renovatieplicht moet ook worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte.

Na het uitvoeren van de renovatiewerken of na het verstrijken van de termijn van vijf jaar na het verlijden van  de authentieke akte moet de eigenaar, opstalhouder of erfpachter zelf het nodige doen om een nieuw EPC aan te vragen waaruit moet blijken dat aan de renovatieverplichting werd voldaan.

1.3. Uitzonderingen

De renovatieplicht geldt niet voor als monument beschermde gebouwen en gebouwen die deel uitmaken van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads-of dorpsgezicht of die voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. Evenmin geldt de renovatieplicht voor tijdelijke constructies die minder dan twee jaar in gebruik worden genomen en wanneer het gebouw binnen de vijf jaar na het verlijden van de authentieke akte wordt gesloopt.

1.4. Sancties

De niet-naleving van de renovatieverplichting wordt gesanctioneerd met administratieve geldboetes van 500 tot 200.000 euro. Deze boete heft de renovatieplicht evenwel niet op, het Vlaams Energie-en Klimaatagentschap legt onmiddellijk een nieuwe termijn vast waarbinnen aan de verplichting moet worden voldaan.

2. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Krachtens de ordonnantie van 7 maart 2024 tot wijziging van de ordonnantie van 2 mei 2013 houdende het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing met het oog op de implementatie van de strategie voor de renovatie van de gebouwen (hierna de “Ordonnantie”), waarvan de Brusselse Hoofdstedelijke Regering de datum van inwerkingtreding nog moet vastleggen, en waarvan de bepalingen worden opgenomen in het bestaande Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing, beoogt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het energieverbruik van energieverslindende gebouwen te verminderen.

De Ordonnantie voorziet drie concrete maatregelen: (i) het verplichte Energieprestatie en Binnenklimaat (EPB) certificaat, (ii) een energetische renovatieplicht voor gebouwen met een slechte EPB-score en (iii) de decarbonisering van gebouwen.

Houders van een zakelijk recht op gebouwen zijn verplicht om gradueel tegen 2033 en 2045 energetische renovatiewerken uit te voeren wanneer het gebouw niet aan bepaalde minimumeisen voldoet.  Voor nieuwe gebouwen, voorlopig beperkt tot residentiële gebouwen, gelden andere renovatie-eisen dan voor bestaande gebouwen. Daarnaast zijn voor overheidsgebouwen specifieke eisen van kracht.

2.1. EPB-certificaat

Het Energieprestatie en Binnenklimaat certificaat (het “EPB-certificaat") is de Brusselse variant van het Vlaamse EPC, met dat verschil dat het EPB-certificaat niet enkel vereist is bij de overdracht of verhuur van gebouwen, maar thans voor elk bestaand gebouw verplicht is, ongeacht of er een transactie aan voorafgaat. Ten laatste vijf jaar na de inwerkingtreding van de Ordonnantie dient elke houder van een zakelijk recht ((mede-)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpacht- en opstalhouder) op een gebouw over een EPB-certificaat te beschikken. Het EPB-certificaat is tien jaar geldig.

Voor een efficiënte organisatie van EPB-certificaten binnen een mede-eigendom, dient de vereniging van mede-eigenaars een EPB-deskundige aan te stellen die voor elke privatieve kavel en de gemeenschappelijke delen een EPB-certificaat opmaakt, dan wel de bestaande EPB-certificaten bijwerkt. De EPB-deskundige maakt een samenvattend rapport op van de uit te voeren werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen.

Gebouwen die door overheden worden gebruikt krijgen een EPB-certificaat openbaar gebouw dat op een voor het publiek zichtbare plaats geafficheerd moet worden.

2.2. Renovatieplicht

a. Bestaande woningen

Houders van een zakelijk recht op bestaande woningen gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest moeten voldoen aan de volgende EPB-eisen:

• Binnen tien jaar na de inwerkingtreding van de Ordonnantie en uiterlijk tegen 2033 moeten alle woningen een energieverbruik hebben dat lager ligt of gelijk is aan 275 kWh/m² per jaar. Dit komt overeen met een energieklasse E. Woningen met een energieklasse F en G moeten dus binnen tien jaar energetische ingrepen ondergaan.
• Binnen twintig jaar na de inwerkingtreding van de Ordonnantie en uiterlijk tegen 2045 moeten alle woningen die een energieverbruik hebben dat lager ligt of gelijk is aan 150 kWh/m² per jaar. Dit komt overeen met een energieklasse C. Woningen met een energieklasse D en E moeten dus binnen twintig jaar energetische ingrepen ondergaan.
  
  Woningen die toebehoren aan een openbaar vastgoedbeheerder moeten al in 2040 voldoen aan deze EPB-eis.

Vaak zijn slechts één of twee ingrepen voldoende om te beantwoorden aan de nieuwe EPB-eisen, bijvoorbeeld het isoleren van het dak en het vervangen van het verwarmingssysteem.

Bij een mede-eigendom rust de verantwoordelijkheid om de gemeenschappelijke delen in overeenstemming te brengen met de nieuwe EPB-eisen bij de vereniging van mede-eigenaars.

b. Nieuwe gebouwen

Houders van een zakelijk recht op nieuwe gebouwen (niet-residentiële gebouwen inbegrepen) gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest moeten voldoen aan de volgende EPB-eisen:

• Vanaf 31 december 2029 moeten alle nieuwbouwprojecten voldoen aan de zero-emissie eis. Een gebouw dat beantwoordt aan de zero-emissie eis heeft een hoge energieprestatie, met geen of een zeer laag energieverbruik, produceert geen enkel broeikasgasemissie uit fossiele brandstoffen en produceert geen of een zeer lage hoeveelheid operationele broeikasgasemissie.

c.  Afwijkingen

De Ordonnantie maakt het mogelijk om een volledige of gedeeltelijke afwijking van de EPB-eisen te bekomen, wanneer de naleving van die eisen technisch, functioneel of economisch niet haalbaar is. Daartoe dient de aanvrager, één jaar voor de genoemde termijn om aan de EPB-eisen te voldoen, een verzoek in te dienen bij Brussel Leefmilieu.

d.  Overheidsgebouwen

Om een voorbeeld te stellen moeten Brusselse gewestelijke en lokale overheden al eerder aan strenge EPB-eisen voldoen, op voorwaarde dat ze kosteneffectief, economisch haalbaar, in lijn met duurzaamheid en technisch geschikt zijn, behoudens toegekende afwijkingen:

• Voor 1 januari 2030 mogen deze overheden enkel gebouwen met zero-energieverbruik kopen of huren. Een gebouw dat beantwoordt aan zero-energieverbruik heeft geen of zeer laag energieverbruik, verkregen dankzij een hoge energie-efficiëntie die in zeer aanzienlijke mate dient te worden geleverd uit hernieuwbare bronnen.
• Vanaf 1 januari 2030 mogen deze overheden enkel gebouwen met zero-emissie kopen of huren.

Vanaf 31 december 2026 moeten nieuwbouwprojecten die behoren tot of bestemd zijn voor het gebruik door een Brusselse overheid voldoen aan de zero-emissie eis en met passende productiesystemen van zonne-energie uitgerust zijn.

e. Sancties

Gebouwen die niet voldoen aan de EPB-eisen binnen de vooropgestelde deadlines kunnen aanleiding geven tot administratieve boetes opgelegd door Brussel Leefmilieu.

Het bedrag van de boetes hangt af van de oppervlakte van het gebouw en het verschil tussen de opgelegde EPB-eisen en de werkelijke EPB-score. De berekening gebeurt in functie van het overschrijden van de norm voor thermische isolatie, ventilatievoorzieningen, de totale primaire energie, de risico op oververhitting en de netto behoefte.

De betrokken persoon kan een boetevermindering krijgen met 50% indien hij de belofte maakt om binnen twee jaar alsnog energetische renovaties uit te voeren. Zijn de energetische renovaties niet (volledig) uitgevoerd binnen het vooropgestelde doel, dan zal het saldo van de boete (pro rata het deel dat niet is uitgevoerd) alsnog moeten worden betaald.

Wanneer de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom niet aan de EPB-eisen voldoen, worden de individuele mede-eigenaars die kunnen aantonen dat zij te goeder trouw hebben gehandeld en alle nodige stappen hebben ondernomen om de energierenovatiewerken te laten goedkeuren door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars, automatisch vrijgesteld van boetes voor hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.

2.3. Decarbonisering

Eén van de doelstellingen in het kader van de Ordonnantie is de afbouw van het gebruik van fossiele brandstoffen zoals aardgas en stookolie.

Vanaf 1 januari 2025 moeten alle verwarmingssystemen van nieuwbouwprojecten (en vanaf 1 januari 2030 ook voor zwaar gerenoveerde gebouwen) beantwoorden aan de volgende voorwaarden:

• hun warmtegeneratoren moeten voldoen aan eisen inzake ecodesign en hun warmte mag enkel worden gegenereerd met elektriciteit en/of energie uit hernieuwbare bronnen; en/of
• de verwarmingssystemen moeten aangesloten zijn op een efficiënt thermisch energienet.

Vanaf 1 juni 2025 is de installatie van een nieuwe verwarmingsketel op stookolie verboden. De installatie van een verwarmingsketel aangedreven op een vloeibare brandvloeistof moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

• de ketel wordt uitsluitend aangedreven door hernieuwbare vloeibare brandstoffen (biomassa); en
• het thermisch rendement en zijn deeltjesuitstoot moet gelijkwaardig zijn aan die van een gascondensatieketel.

3. Waalse Gewest

 3.1. PEB

In het Waalse Gewest is een Certificat de Performance Energétique des Bâtiments (“PEB-certificaat”) voorlopig enkel verplicht bij de verkoop of verhuur van een residentieel gebouw, met uitzondering van de aankoop met oog op afbraak van het gebouw. Niet-residentiële gebouwen vallen vooralsnog buiten die verplichting.

Vanaf 2028 zal een PEB-certificaat voor elk bestaand gebouw (zowel residentieel als niet-residentieel) verplicht zijn, ongeacht of er een transactie aan voorafgaat.

Overheidsgebouwen moeten vanaf januari 2021 hun PEB-certificaat op een zichtbare plaats afficheren.

3.2. Renovatieplicht

Het Waalse Gewest werkte het Plan Air Climat Energie 2030 (PACE) uit als regelgevend kader. In uitwerking van het PACE werd een voorontwerp van decreet opgesteld, dat een progressief tijdschema uitwerkt voor de energierenovatie van woningen.

Dit tijdschema varieert naargelang de status van het gebouw (woning van de eigenaar, huidige huur, eerste verhuur, enz.) en de bewoner van het gebouw (bestaande eigenaar, nieuwe koper).

Woningen die voor het eerst worden verhuurd moeten minstens een energielabel F behalen in 2025, een energielabel E in 2028, een energielabel D in 2031 en een energielabel C in 2034 .

Voor de woningen die al verhuurd zijn, zal de verplichting ingaan bij de wisseling van huurder, en dit ook elke drie jaar, met aanvang van 2027.

Vanaf 1 juli 2026 moeten nieuwe eigenaren van een woning met een energielabel G, F of E binnen vijf jaar na de eigendomsoverdracht of vestiging van een opstal- of erfpacht, een energielabel D behalen. Het vereiste minimumniveau van het energielabel zal progressief verder evolueren in de tijd.

Het PACE voorziet voorlopig geen renovatiemaatregelen voor niet-residentiële gebouwen. Om delokalisatie van bedrijven te voorkomen kiest het Waalse Gewest ervoor om geen bindende doelstellingen op te leggen, maar wel vrijwillige overeenkomsten met bedrijven af te sluiten gericht op het bereiken van koolstofneutraliteit tegen 2050.

3.3. Decarbonisering

Ook het Waalse Gewest voorziet een uitfasering van fossiele energie, tegen 2050:

• Vanaf 1 maart 2025 mogen geen nieuwe toestellen op stookolie en kolen worden geïnstalleerd in nieuwe gebouwen.
• Diezelfde verplichting geldt vanaf 1 januari 2026 voor bestaande gebouwen, in geval van vervanging van een oude installatie.

Auteurs:  Jasmina Sadek (senior associate Real Estate & PPP) en Stefaan Van Dyck ( partner Corporate Real Estate)